9月北京二手房网签15531套，同比涨18.4%；国庆前两天，中建·运河玖院600组客户挤爆售楼处；龙湖·观萃甩出20套清盘特价房，金茂满曜叠加3个99折——这是8月新政后，北京楼市交出的黄金周“成绩单”。但在售楼处闪烁的促销海报背后，计算器按键声比节日音乐更密集：当95折、97折成为标配，所谓“回暖”，或许只是开发商用利润换成交量的生存游戏，而购房者正拎着旅游行李，在景区和售楼处之间算一笔精明账。

一、新政后的“数据回暖”：网签涨了，但折扣成了“硬通货”

8月8日北京新政（五环外不限套数）像一颗石子，在楼市湖面激起了涟漪。中指研究院数据显示，9月前29天，北京二手房网签量同比增18.4%，新房网签面积同比增超两成，创下二季度以来新高。中建·运河玖院的网签率更冲到78.5%，负责人直言“10月前两日来访600多组”，停车场下午5点就停满了车。

但“回暖”的温度计，其实插在折扣池里。大兴某项目置业顾问孙东算的账很直白：“国庆额外99折+定金优惠+按时首付，叠加后能到95折，确定买还能申请‘暗折’。”昌平的龙湖·观萃更直接，20套特价房挂出“双节97折”，朝阳区金茂满曜用“3个99折”吸引改善客群——这些数字背后，是开发商的“价格换量”公式：折扣力度=来访量=成交量。

数据不会说谎：新政后龙湖·观萃周均成交量涨36%，但代价是“改善型客户比例显著上升”，不得不加推117㎡大户型；金茂满曜日均到访量从50组涨到80组，但需要靠“送高奢香槟杯”“打卡赠礼”来留住客户。就像孙东说的：“客户不是冲折扣来的，但没折扣，他们根本不会进售楼处。”

二、购房者的“黄金周博弈”：从景区赶场到样板间算性价比

国庆假期的北京售楼处，上演着“旅游vs买房”的现实剧。有人像冯城，一边在旅行路上刷楼盘信息，一边和置业顾问约好“回京就看房”；有人带着全家老少，祖孙三代挤在样板间里量尺寸——10月2日孙东所在的售楼处，7-8组客户里，既有讨论“五环内vs五环外价差”的中年人，也有拿着户型图对比交通线路的年轻人。

这种“理性围观”戳破了“抢房潮”的假象。客户们不再被标语煽动，而是拿着计算器算细节：大兴项目的三居总价500万，95折后省25万，够不够覆盖未来5年物业费？金茂满曜156㎡四居加推，和同区域133㎡户型比，每平米贵3000元，值不值得为多一间房买单？就连开发商的“小心机”也被看穿：中建·运河玖院送大运河船票，有人当场问“能不能折现抵房款”。

售楼员的工作状态更能说明问题：从国庆前一周开始，孙东和同事们就进入“连轴转”模式，每天营业到晚上10点，“10月2日来了40组客户，不算多，但5号以后返程高峰，估计会更忙”。这种“延长营业时间换客户时间”的策略，恰恰说明：购房者没那么急，他们在等一个“性价比临界点”。

三、分化的市场：核心区热卖与远郊“特价求生”

北京楼市的“回暖”从来不是全域沸腾，而是一场“局部发烧”。中建·运河玖院能卖爆，因为它在城市副中心核心区；金茂满曜敢加推156㎡大户型，因为瞄准的是“不差钱”的改善客群。但在五环外远郊，另一番景象正在上演：龙湖·观萃需要靠“清盘特价”消化95㎡刚需户型，孙东所在的大兴项目，“价格相对较低”成了最大卖点。

这种分化在数据里藏得更深。新政后北京改善型客户占比显著上升，龙湖·观萃“117㎡三/四居加推即热销”，金茂满曜133-156㎡四居成“爆款”，说明有购买力的群体仍在入场，但他们瞄准的是“一步到位”的优质资产。而刚需盘只能靠“降价走量”——就像昌平某项目，9月初推出10多套三居，现在只剩1套，靠的不是口碑，是“总价低+折扣狠”。

中指研究院高级分析师范诒杰的判断很清醒：“分化和点状回暖是主旋律。”核心区、改善盘、优质配套项目能吃到政策红利，而那些位置偏、产品同质化的楼盘，只能在折扣战里“内卷”。这就像一场楼市“淘汰赛”：政策是发令枪，价格是跑道，购房者握着选票，只投给“性价比冠军”。

四、“以价换量”的尽头：政策红利与市场理性的角力

国庆楼市的热闹，本质是政策红利与市场理性的一次碰撞。8月新政撕开了需求缺口：五环外不限套数让改善客群松了绑，首付比例降低让刚需门槛下降。但开发商很快发现，缺口需要用价格来填——没有95折、97折的“诚意”，政策再好，客户也只是“看看就走”。

这种“政策+价格”的双轮驱动能持续多久？范诒杰的提醒很关键：“10月新房成交有望保持高位，但仍面临价格调整压力。”意思是：折扣一旦收回，热度可能退潮。就像龙湖·观萃的“清盘特价”只有20套，金茂满曜的“3个99折”仅限黄金周——这些都是“短期刺激工具”，不是“长期市场信号”。

购房者也在算这笔账：95折省的25万，是不是开发商预留的“降价空间”？现在入手，会不会明年又降5%？孙东遇到的客户里，有人直言“等10月下旬再看，说不定折扣更大”。这种“持币观望”的心态，恰恰是市场回归理性的证明：房子不再是“闭眼买”的资产，而是需要精算性价比的商品。

结语：黄金周楼市，没有狂欢只有博弈

这个国庆，北京楼市没有出现“连夜排队抢房”的戏码，只有开发商用折扣换流量、购房者用时间换性价比的冷静博弈。中建·运河玖院的78.5%网签率，金茂满曜的加推房源，都是“政策+价格”催生的局部热度；而95折、97折的普遍存在，又暴露了市场的真实温度——没有永远的“回暖”，只有适者生存的“分化”。

当假期结束，旅行的人回到城市，看房的人开始签合同，北京楼市会回到常态：核心区继续靠地段和品质吸引买家，远郊盘仍需靠折扣维持生命线。而那些拿着计算器在样板间里算细节的购房者，正在用脚投票：他们要的不是“买到房”，而是“买对房”——这或许才是新政后，中国楼市最该有的样子。