2026年楼市将不再普涨，三四线跌量齐现，核心城市与保障房抬升品质，买房稳赚时代终止

2017年，马云在杭州全球峰会上说出八年后房子最便宜，这句话当时被当成离谱判断

泡沫正在被挤，确有房源跌到“葱价”，但不是每一套房子都在变便宜

真正的变化不是一刀切降价，而是三股力量一起改写市场节奏

结构性分化、供给双轨、政策精准托底，正在把楼市从粗放增长推向精细分工

人口与资源的迁移决定价格的方向，这一条在2025年的成交数据里写得很直白

前十个月，深圳一二手房成交面积同比涨12%，北京涨7%，上海涨6%，合肥更猛，直接涨18%，在30个重点城市里领跑

合肥为何领跑，答案是产业承接和人才流入把需求托住

相反，三四线城市普遍承压，2025年成交同比降7%，只有东莞、烟台等少数保持正增长

人口净流出成常态，产业薄弱意味着房子供大于求，鹤岗、鄂尔多斯出现单价不足一千的房源，现实不再粉饰

同城分化同样刺眼

远郊大户型成了最难去化的货，2025年成交占比只有8.6%

不是买不起，而是住不舒坦，通勤两小时、菜场和学校都不顺手，日常成本压着生活质量

远郊大户型是烫手货，问题不是面积，是配套和时间被浪费

反过来看核心板块，北京金融街、上海陆家嘴，以及成都、杭州近郊成熟区，靠15分钟生活圈把居住的效率做足，步行能到学校和医院，下班顺路买菜，周末公园可达

成都一二手成交面积在2025年前十个月达到2630万平方米，同比增长11%，真正撑场的是这些配套到位的板块

供给端的玩法彻底变了

过去是拿地加杠杆猛扩张，谁盖得多谁赢

进入“十五五”，高质量发展摆在台面，房企不能再以规模论英雄，保障房和商品房进入明确的双轨模式

“十四五”期间，全国建成了1100多万套保障房，帮助3000多万人安家，下一步是从多盖转向盖对，匹配真实需求

天津规划8个配售型保障房，济南预计推出3000多套，北京把旧办公楼改建在产业园区旁，直接面向青年与人才，楼下就是地铁和便利店，广州的配售房已经进入选房阶段，青岛搭建轮候库实现一网通办和快速审批

保障房正在从“边角地”升级为“可扎根”的居住选择，绿化与物业不再缺位

商品房端进入品质战

从规模为王到品质为王，这是行业的关键转向

2025年前三季度，30个重点城市中，120到144平的改善户型占比涨到30%，上海、合肥的大户型供给增加明显

房企开始把精细化做成基本功

星河控股建立全流程体系，132个精工节点把关，2025年前三季度交付8000多户零延期，业主满意度达到89分

华润、龙湖推出更细颗粒度的品质标准和创新设计，空中院馆、全龄空间不再是噱头

交房不仅是钥匙，更是交付一段可持续的生活

北京有项目修环形跑道，打造全龄活动区，把社区运营纳入交付内容

城市更新加速推进，老旧小区加装电梯，闲置厂房改成公寓，存量被盘活，供需错配被温和修正

政策的手法也变得更像精准外科手术

过去一刀切调控，往往误伤刚需

2026年的政策画风是托底而不拉升，帮助真需求降门槛，同时守住风险

中央提出清理住房消费的不合理限制，限购限贷在多地有序优化

西安把商贷首付降至15%，上车门槛实打实降低

一线城市也在优化边界，北京、上海外圈放开部分限购，四大一线取消普宅与非普宅划分

140平以下二套房契税降到1%，改善盘被点亮，交易成本直接降低

二手房的热度已经给出反馈

2025年上半年，84个城市二手房成交量同比涨28.1%，核心城市更活跃，即买即住的吸引力胜过等待

风险端，政策把保交楼作为不可退让的底线，行业并购重组被鼓励，通过专项债收储存量房改保障房，既去库存也帮房企回笼资金

现房销售在全国20多个城市试点，购房者能看得见小区与房子质量，交钱就拿钥匙，烂尾焦虑被压住

北京、上海试推房屋养老金制度，给房屋长期维护预留资金池

“房住不炒”是底线，托底不是拉升，避免大起大落，让市场稳住是首要目的

“非居改建有利于推进保障性租赁住房筹集，同时盘活闲置商办用房等存量房屋”

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在2025年11月如此判断

“从核心数据看，住房需求规模总体保持稳定，居民购房意愿依旧不弱”

上海易居研究院研究总监严跃进在2025年11月指出

“2025年10月，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比和同比均下降”

国家统计局城市司首席统计师王中华在2025年11月披露了价格端的冷事实

看着这些变化，有两个问题值得认真对待

到底该跟着人走还是跟着价格走

保障房的升级是否会改变商品房承担的“刚需压力”

答案未必一瞬间清晰，但路径在变，选择也要变

马云的预言戳中了泡沫的去化，却忽略了中国楼市的复杂性，不是房子都便宜，而是没人要的房子在变便宜

对不同买房人，策略有差别

刚需该找哪里，答案是有就业、有资源、成交活跃的城市

2025年的深圳、合肥、成都给出样板，成交在走强，市场预期更稳

落回具体落脚点，优先核心配套，尽量缩短生活半径，把通勤成本算进总价

跟着人走，盯着配套，选能交付生活的房子

现房优先，贷款别拉到极限，现金流的舒适度是居住的底线

持有多套房的业主则要做结构调整

非核心三四线、挂牌半年无人问的房源是负担，早处理早止损

把筹码换到核心城市的改善型产品，或者是人流持续净流入的城市里成熟社区的二手房

自住能提升生活质量，出租也不愁空置

扔包袱留好货，资产的安全感来自地段与品质，而不是幻想中的普涨

“十五五”是开局，楼市进入核心坚挺与外围归位的常态，商品房比拼的是舒适度，保障房解决的是扎根问题

对房企而言，品质管控与交付能力成为竞争的硬指标，国企央企更稳的财务结构会更受青睐，小房企的退出速度与规模仍需谨慎观察

行业走向并非冷透，而是从增量狂飙转向存量优化与适度增量并重

市场的温度来自真实生活

一个住在远郊的大户型，如果每天在车流里耗掉两小时，面积的意义会被通勤磨掉

一个位于地铁口的中等面积，孩子能步行上学，老人能下楼锻炼，周末能进公园，这就是品质的实体化

政策把门槛降下来，房企把交付做扎实，保障房把扎根变成可及，这三件事一起进行，才可能把楼市从波动里托到稳态

中心观点很简单也很硬：楼市的确定性来自人、配套、品质与政策的同向作用，而不是对价格的盲目期待

谨慎的乐观比焦虑更有用，路径清晰比口号更可靠

2026年开局，买房逻辑已改写，与其赌涨跌，不如选对城市与板块，顺着品质与政策的脉络走